Troubles de voisinage 

Ton voisin est plutôt du genre bruyant? Grand fêtard, amateur de hard rock, propriétaire d’un chien qui aboie un peu trop souvent? Peut-être regrettes-tu l’époque où tu pouvais profiter de ta terrasse jusque tard dans la soirée sans avoir un mur ou un arbre qui en ombrageait la moitié? Chacun est censé pouvoir jouir paisiblement de son bien. Où se trouve donc l’équilibre entre tes droits et ceux de ton voisin? A partir de quand et comment peux-tu exiger que le trouble cesse? 

Quels sont mes droits en tant que propriétaire ? 

Les articles 544 du Code Civil (CC) et 16 de la Constitution belge protègent les droits du propriétaire. Rien n’est précisé dans la loi quant aux troubles de voisinage. Ce sont alors les cours et tribunaux qui, au fil des litiges en la matière, ont développé une théorie de responsabilité objective tendant à indemniser les victimes même en l’absence de faute.

Que puis-je faire afin de mettre un terme à ces troubles?

En cas de conflit avec ton voisin, la première chose à faire est d’essayer d’en discuter directement avec lui. L’étape suivante consiste est le recours à la médiation volontaire qui peut favoriser le dialogue entre vous. Si vous arrivez à un accord, vous pourrez soit le faire constater dans un acte authentique par le notaire, soit le faire homologuer par un juge et il deviendra dès lors contraignant pour vous deux.

Ensuite, il existe la procédure en conciliation, gratuite et rapide qui a lieu devant le juge. Ce dernier tentera de vous réconcilier et si cela aboutit à un accord, il sera consigné dans un procès-verbal ayant valeur de jugement. En dernier recours, il est toujours possible de porter ton action devant le juge compétent.

“Je décide de porter mon action en justice”

Si tu décides d’aller devant le juge,  tu peux fonder ton action sur la théorie des troubles de voisinage pour les troubles non-fautifs (544 CC).

Dans quel cas appliquer cette théorie ?

  • Le trouble doit concerner un immeuble ;
  • Il faut  un rapport de voisinage : les deux fonds doivent être proches de manière à ce qu’un évènement se produisant sur l’un, ait une répercussion sur l’autre. Par exemple, dresser un grand mur sur le terrain crée de l’ombre sur le terrain voisin.

Comment établir la responsabilité ?

  • Il faut un trouble, c’est-à-dire un fait juridique non-fautif. Il peut trouver son origine dans une omission, un accident… Ce trouble doit être imputable à ton voisin ce qui exclut les troubles qui ne se seraient pas produit sans ta contribution ou celle d’un événement extérieur. Le trouble doit être excessif par rapport aux inconvénients “normaux” de voisinage. Le caractère excessif est apprécié par le juge au cas par cas. Cependant, la jurisprudence a retenu quelques troubles comme étant excessifs par définition:
    • Perte d’ensoleillement ;
    • Présence d’un mur menaçant de s’effondrer ;
    • Utilisation d’un instrument de musique comme la batterie ;
    • Détention de chiens de garde bruyants et dangereux ;
    • Infiltrations d’eaux ;
    • Etc.
  • Relation de cause à effet entre le trouble et le dommage. Autrement dit, sans le trouble, le dommage ne se serait pas produit.
  • Il faut un dommage réparable (matériel, moral ou touchant à un intérêt de la victime). Il sera réparé par une “juste et adéquate compensation” qui vise à rétablir l’équilibre rompu. Il ne s’agit donc pas d’une réparation intégrale du dommage comme dans le cas d’une indemnisation (même si en pratique, le juge ne fait pas souvent la distinction). La réparation est laissée à l’appréciation du juge mais ne peut conduire à interdire le fait à l’origine du trouble, auquel cas, cela priverait le voisin de la jouissance sa propriété.

L’action peut également se fonder sur la responsabilité pour faute sur base de 1382 CC. Dans ce cas, c’est plus compliqué, il faut que tu prouves que le voisin a commis une faute et que celle-ci a entraîné le dommage pour lequel tu tentes d’être indemnisé.