Conflit entre bailleur et locataire

Ton propriétaire ne respecte pas ses engagements, n’effectue pas les réparations nécessaires ou encore s’invite à l’improviste dans la propriété que tu loues ? A l’inverse, ton locataire ne prend pas soin de ton bien, fait beaucoup trop de bruit pendant la nuit ou paie sans cesse son loyer en retard ? Les conflits lors de l’exécution d’un contrat de bail sont malheureusement fréquents et il est donc important de savoir quelles sont les méthodes les plus efficaces afin de remédier à ceux-ci.

Règlements à l’amiable: conciliation et médiation

Le règlement à l’amiable d’un conflit locatif est la solution à privilégier tant pour le locataire que pour le propriétaire. Être capable de discuter de manière informelle, de faire des concessions et donc de trouver des solutions ensemble est un avantage considérable que le locataire et propriétaire ne doivent pas négliger. En plus de ne rien coûter et d’être quasi instantanée, cette solution permet aussi aux parties de garder de bonnes relations, ce qui est d’autant plus bénéfique dans un contrat de bail. Si la négociation informelle n’est pas possible mais que les parties désirent quand même résoudre le conflit à l’amiable, d’autres solutions s’offrent à ceux-ci :

La conciliation est une discussion formelle où les parties se retrouvent devant le juge de paix afin de trouver une solution à leurs problèmes. Ce dernier conduit les discussions et agit comme un médiateur afin de trouver une entente entre les parties. Celles-ci peuvent se faire assister d’un conseil si nécessaire. La conciliation se fait sur base volontaire ce qui signifie qu’en aucun cas, la partie adverse est obligée de se présenter devant le juge, de répondre à l’invitation ou d’essayer de trouver une solution. Pour demander une procédure en conciliation, il te suffit tout simplement de t’adresser verbalement ou par écrit au juge de paix du canton où se situe le bien loué. En plus d’être gratuite, cette procédure permet au juge d’établir un procès verbal reprenant l’accord auquel les parties sont arrivées. Dans ce cadre, le procès verbal a autant de valeur qu’un jugement et devra donc être scrupuleusement respecté par le locataire et le propriétaire.

La médiation est catégorisée comme étant un mode alternatif de résolution des conflits car elle repose sur la présomption que les parties sont capables de trouver une juste solution à leurs problèmes, elles-même. Elle est dans la plupart des cas volontaire et les parties choisissent librement le médiateur. Ce dernier doit être agréé, neutre, impartial et a pour rôle de faciliter le dialogue ainsi que modérer les débats. Lors d’une médiation, ce sont les parties qui arrivent à une solution de leur plein gré, ce qui signifie que celles-ci doivent être prêtes à coopérer, dialoguer, faire des concessions, tout en respectant l’autre. En plus d’être peu onéreuse, la médiation, si aboutie, donne naissance à une convention qui peut ensuite être homologuée par le juge, elle devra être respectée au même titre qu’une décision de justice.

Procédure judiciaire

Si les tentatives de résolution du conflit à l’amiable ont échoué ou si une des parties ne s’est jamais présentée, il reste la possibilité d’une procédure judiciaire devant le juge de paix. Il existe trois façons de mener une action en justice:

La première est la comparution volontaire où les parties sont d’accord d’aller ensemble devant le juge et lui soumettent donc un document expliquant leur litige ainsi que leur position. Cette option a l’avantage d’être plus rapide et de réduire les frais de justice.

La deuxième option est celle de l’introduction d’une requête par une des parties, lorsque la comparution volontaire n’est pas possible. La partie demanderesse doit déposer une requête écrite au juge de paix (via son greffe) en stipulant diverses informations dont l’objet de la dispute. Cette demande sera ensuite transférée à la partie adverse sous forme d’une convocation à comparaître devant le juge. Il est important de mentionner que les parties ne sont pas obligées de se faire assister par un conseil (même si cela est recommandé), et elles ne sont pas non plus obligées de se présenter à l’audition (ce qui n’est pas conseillé car la partie absente n’a pas l’occasion de contredire son adversaire).

La dernière méthode est celle de l’assignation, ou “demande par citation” qui consiste à assigner la partie adverse à comparaître devant le juge via un huissier de justice. Cette procédure est plus onéreuse car la notification est officielle et effectuée par un huissier. Il est préférable de faire appel à un conseiller dans cette situation.

Cette procédure est généralement plus longue et onéreuse qu’un règlement à l’amiable. Cependant, le jugement obtenu à la fin de la procédure a force exécutoire, ce qui signifie qu’il ne pourra être contesté par les parties, si ce n’est par l’intentement d’un appel au Tribunal de première instance.

Arbitrage

L’arbitrage est peu courant mais reste une option pour les parties d’un contrat de bail. L’accès à cette procédure se fait volontairement (sauf si prévue par le contrat de bail), ce qui signifie que le locataire et propriétaire doivent introduire une demande ensemble. Les parties doivent ensuite présenter leurs arguments devant un arbitre (une personne indépendante et impartiale choisie par les parties) qui décidera de la solution en rendant une sentence (la présence d’un avocat n’est pas requise) . Cette sentence est définitive et ne peut donc être revue.

Bien que plus rapide qu’une procédure judiciaire classique, l’arbitrage reste quand même moins rapide qu’une solution à l’amiable et son coût très élevé le rend moins attrayant pour les particuliers. De plus, une sentence n’a pas de force exécutoire et l’assistance d’un juge est donc nécessaire dans les cas où une des parties ne la respecte pas.