Loyer et charges

Le bailleur a-t-il le droit de changer le montant du loyer convenu dans le contrat sans ton autorisation? Peut-être souhaites-tu connaître les taux d’indexation actuels ? Quelles charges es-tu supposé payer en tant que locataire? Loyers impayés, comment peux-tu agir en tant que propriétaire? Toutes ces questions sont adressées par l’Équipe HelloLaw dans cet article. 

Qu’est-ce que le loyer? 

Le loyer représente la somme mensuelle versée par le locataire au propriétaire pour occuper le bien loué. Le montant du loyer est fixé librement entre les parties.

Révision du loyer ? 

En principe, le loyer ne peut être modifié en cours de bail. Toutefois, il reste possible d’effectuer une modification de commun accord (contrats de bail conclus après le 28 février 1991 et pour les baux de longue durée – 9 ans). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat (3 mois) de location et peut uniquement être demandée entre le 9ième et 6ième mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.

Si les parties ne se mettent pas d’accord, le juge de paix peut être saisi, uniquement entre le 6ème et 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Il accorde la révision dans deux situations:

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

Indexation du loyer? 

On l’a vu, la modification du loyer n’est pas autorisée en tant que telle mais il est possible de l’adapter au coût de la vie, c’est ce qu’on appelle l’indexation. Une fois par an, à la date à laquelle le bail a été conclu, il peut être révisé sur base d’une formule prévue par la loi, en prenant en compte l’indice de référence appelé “indice santé”. Cependant, l’indexation ne peut se faire que sur des baux écrits et le bailleur doit avertir le locataire que l’indexation a lieu. Un simple courrier suffit.

Les charges ? 

Le loyer ne comprend pas les charges privées ou communes, occasionnées par l’occupation des lieux. Celles-ci devront être mentionnées dans le contrat.

Différence entre charges communes et privées ou locatives:

  • Charges communes: entretien des parties communes (hall d’entrée, cage d’escalier, ascenseur…);
  • Charges privées ou locatives: eau, gaz, électricité…

Dans le cas où les charges de consommation privée ne te sont pas directement adressées (par exemple; une chaudière pour l’ensemble de la copropriété), deux méthodes de paiement sont possibles et déterminées dans le contrat de bail:

  • Le forfait qui implique qu’une somme fixe est déterminée dans le contrat de bail (par mois ou trimestre). Le locataire et le bailleur assument le risque de payer trop ou trop peu;
  • La provision requiert du locataire un paiement en avance. Ensuite, le propriétaire a l’obligation de fournir un décompte des charges réelles. Si la provision n’a pas été suffisante, le locataire doit rajouter un montant pour correspondre aux dépenses réelles. Au contraire, si elles sont moins élevées que la provision, le locataire aura droit au remboursement du surplus.

Les dépenses à charge du locataire ne sont pas définies de façon précise dans la loi, ce qui signifie que les parties disposent d’une large marge de manoeuvre dans la détermination de celles-ci. Cependant, les articles  5 et 5 ter de la loi du 20 février 1991 (loi sur les baux de résidence principale) interdisent de mettre à la charge du locataire:

  • Le précompte immobilier;
  • Les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble (sauf si le locataire est le commanditaire de l’intervention).