Etat des lieux

Tu t’interroges peut-être quant à l’importance d’établir un état des lieux ou si le recours à un expert est obligatoire? Dans l’affirmative, es-tu supposé couvrir les frais tout seul? Dans cet article, HelloLaw t’explique tout ce dont tu as besoin de savoir sur l’état des lieux. 

Quand dois-je procéder à un état des lieux ? 

Un état des lieux se fait à l’entrée et à la sortie de la location d’un bien immeuble.

Suis-je obligé d’y recourir? 

L’état des lieux est obligatoire pour tous les baux d’immeubles conclus à partir du 18 mai 2007.

L’article 1730 du Code Civil (CC) oblige les parties à dresser un état des lieux qui doit être à la fois:

  1. Contradictoire, c’est-à-dire réalisé en présence des deux parties (bailleur et preneur);
  2. Détaillé, c’est-à-dire le plus précis possible afin d’éviter toute contestation ultérieure;
  3. Au plus tard dans le mois qui suit la date de début de bail.

L’état des lieux est ensuite annexé au contrat de bail écrit et soumis à l’enregistrement au bureau compétent pour la zone dans lequel l’immeuble loué est situé.

Dois-je faire appel à un expert? 

Les parties sont libres d’y recourir tant pour l’état des lieux d’entrée que de sortie. Si elles font le choix de désigner un expert, les frais d’expertise seront alors partagés en parts égales entre elles. L’expert doit être mandaté par les parties. En cas de difficulté, il peut être désigné par le juge de paix éventuellement saisi au fond sur base de l’article 1344 bis du Code judiciaire. Si il y a urgence, il pourrait être désigné dans le cadre d’une procédure en référé.

Lors de l’état des lieux de sortie, l’expert procède à une constatation des éventuels dommages (1730 et 1731 CC) ce qui implique une comparaison entre l’état d’entrée et de sortie (d’où l’importance d’un état des lieux détaillé au maximum). Le rôle de l’expert ne se limite pas à des constatations purement matérielles, mais aussi à la recherche de causes de dégradation, détermination de la responsabilité en cas de dommages ainsi que l’évaluation des coûts éventuellement imputables au locataire… Cette expertise est donc à la fois matérielle, technique mais aussi juridique puisqu’elle permet d’établir une responsabilité.

Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux? 

Il n’existe aucune sanction particulière si ce n’est que l’état des lieux constitue un moyen de preuve important. De fait, lorsque le contrat de bail touche à sa fin, des problèmes concernant l’état du bien loué risquent de survenir. Avant, le bailleur pouvait se prémunir en insérant une clause dans le contrat, stipulant que la chose louée était initialement délivrée dans un bon état, aujourd’hui ce n’est plus possible. En effet, l’article 1731 du CC stipule que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Il reviendra alors au bailleur, la charge de prouver les dégâts qu’il invoque. De plus, le bailleur est tenu de respecter toute une série de formalités quant à l’habitabilité du bien à l’entrée du bail et l’état des lieux permet aussi d’attester qu’il s’est effectivement conformé à toutes ses obligations.