Clauses abusives

En tant que locataire, tu viens de recevoir ton contrat de bail et tu t’interroges quant à la légalité de certaines clauses?  HelloLaw fait le point sur les clauses interdites au sein d’un contrat de bail de résidence principale. Pour savoir ce qui doit obligatoirement figurer dans ce type de contrat, rends-toi ici.

Quelles clauses sont interdites? 

En ce qui concerne le contrat de bail, les parties sont libres de déterminer les modalités de leur convention. Toutefois, la loi prévoit deux types de clauses, celles auxquelles tu peux déroger (supplétives) et celles auxquelles tu ne peux déroger (impératives). Pour les baux de résidence principale, la plupart des règles sont impératives. Dès lors, toute disposition contraire à ces dernières est nulle, ce qui signifie qu’elle est supposée ne pas exister. Le Code Civil énumère certaines de ces clauses, on retrouve notamment:

  • L’article 1762bis qui interdit la clause résolutoire expresse mettant fin automatiquement au contrat de bail dans le cas où le locataire n’exécute pas une de ses obligations. Par exemple, une clause qui prévoit que le bailleur peut directement mettre fin au contrat si tu ne paies pas le loyer est interdite. De plus, afin de t’expulser, il doit demander l’autorisation au juge qui fera appel à un huissier de justice pour procéder à l’expulsion;
  • L’article 1728ter prévoit deux méthodes de paiement des charges. Dès lors, une clause prévoyant un autre moyen de paiement que les provisions ou le forfait est exclue. La provision est une méthode de paiement selon laquelle, chaque mois, tu verses un montant fixe au propriétaire. Au bout d’un délai fixé dans le contrat de bail, il doit te rembourser ou demander un surplus pour correspondre aux frais réels, à condition de fournir un justificatif. Par contre, le forfait n’implique aucune régularisation, il s’agit d’un montant sur lequel les parties se sont accordées et acceptent le risque soit de payer trop pour le locataire, soit de ne pas être payé assez pour le propriétaire.
  • L’article 1717 interdit la clause autorisant la sous-location par le preneur qui n’a pas sa résidence principale au bien loué, à une personne souhaitant établir sa résidence principale à l’adresse du bien loué. En outre, si tu souhaites sous-louer ton bien, l’accord du bailleur est requis.

Note également que lorsque tu contractes avec une agence immobilière, d’autres règles du Code de droit économique, régissant les relations entre consommateur et entreprise s’appliquent. La loi considère une clause comme abusive lorsqu’elle crée un déséquilibre manifeste entre les droits et les obligations des parties et ce, au détriment du consommateur. Hormis la définition générale, le Code de droit économique énumère des exemples de clauses abusives telles que l’interdiction pour l’agence de prévoir une indemnité en cas d’inexécution des obligations par le locataire sans qu’une clause similaire ne soit prévue en cas d’inexécution par l’agence de ses propres obligations.

Qu’en est-il des animaux de compagnie?

HelloLaw s’est posé la question de ce qui pourrait te déranger en pratique dans ta relation avec le bailleur. Peux-tu changer la peinture de ta chambre ou t’installer avec ton chat? Ou encore, peut-il t’obliger à souscrire une assurance auprès d’une compagnie spécifique?

Absentes du Code Civil, les réglementations concernant les clauses relatives aux animaux domestiques sont le fruit des décisions judiciaires. En principe, la liberté contractuelle implique que le bailleur peut prévoir l’interdiction d’animaux domestiques. Toutefois, la jurisprudence requiert qu’une telle clause soit motivée sans quoi, cela est contraire à l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, relatif au droit à l’intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile. Finalement, une telle clause est uniquement valide si le bailleur justifie l’interdiction dans le but de maintenir la quiétude et la sécurité des autres locataires.

Si tu souhaites repeindre les murs de ta nouvelle chambre, cela est tout à fait possible. Concrètement, tu es autorisé à changer la  couleur des murs tant que tu rends le bien repeint dans la couleur initiale à la fin du contrat. Par contre, ton bailleur ne peut pas t’imposer de repeindre tous les murs car l’usure normale ne peut être imputée au locataire. Par conséquent, le rafraîchissement des peintures est une tâche qui incombe au bailleur.

Le bailleur te demandera sûrement de souscrire à une assurance habitation qui a pour but de couvrir les dégâts vis-à-vis du propriétaire et des tiers si un sinistre se produit. La légalité d’une d’une telle clause n’est pas contestée. Cependant, le bailleur ne peut pas t’imposer une assurance précise ni choisir la compagnie d’assurance à ta place. Sans cette assurance, les dégâts seront à te charge puisque tu dois restituer le bien loué dans l’état dans lequel tu l’as reçu.

Concernant le droit de visite du propriétaire, ce dernier doit notifier le bailleur qu’il dispose d’un jeu de clés. Il dispose de ce droit pour s’assurer du bon respect du bien loué. Ce droit n’est pas illimité. L’idéal est d’en prévoir les modalités dans le contrat de bail. Il peut aussi s’exercer de commun accord avec le locataire en fixant le jour et la date ensemble.