Gestion de la copropriété

Une possibilité pour le belge de devenir propriétaire est ce qu’on appelle la copropriété volontaire (régie par l’article 577 du Code Civil), par laquelle il procède à l’achat d’un appartement et devient alors membre d’une association de propriétaires au sein d’un même immeuble. Et comme dans toute communauté, des problèmes peuvent survenir notamment pour l’entretien des parties communes ou pour les travaux à effectuer. C’est pourquoi des règles existent afin d’éviter ou résoudre ces potentiels soucis.

Éléments essentiels de la copropriété

Pour être en copropriété, il doit y avoir plusieurs propriétaires au sein d’un même immeuble. Deux propriétaires différents suffisent. Par contre, un seul immeuble divisé en plusieurs appartements n’ayant qu’un seul propriétaire n’est pas une situation de copropriété. L’immeuble doit également contenir des parties privatives ainsi que des parties communes qui demandent une gestion de groupe. Dès que ces conditions sont remplies, la loi sur les copropriété s’applique.

Les différents organes 

La loi sur la copropriété prévoit trois organes différents pour réguler la vie en communauté. Il s’agit de:

  • Lassemblée générale (AG) est composée de tous les copropriétaires et se tient au minimum une fois par an avec la possibilité d’organiser des AG supplémentaires durant l’année. Le règlement de copropriété doit mentionner la période annuelle de 15 jours durant laquelle se tiendra l’AG. En cas d’impossibilité d’y assister, chaque copropriétaire peut se faire représenter au moyen d’un mandat par un autre copropriétaire ou un employé de la copropriété. Elle prend aussi les décisions diverses sur les travaux à effectuer, l’entretien ou la réfection d’un ascenseur, la décoration des parties communes, etc.
  • Le conseil des propriétaires est obligatoire pour les copropriétés de grande taille, à savoir 20 lots minimum (bureaux ou appartements). Ce dernier est chargé de contrôler l’activité du syndic mais peut aussi se voir confier d’autres missions par l’AG, sous certaines conditions.
  • Le syndic est constitué d’un copropriétaire ou un syndic professionnel nommé par l’AG. Sa mission est la gestion quotidienne de la copropriété en exécutant les décisions prises par l’AG, il gère les fonds de la propriété et prend les décisions urgentes. Le copropriétaire responsable de la mission de syndic doit se faire rembourser les frais engendrés par la fonction mais il agit principalement de manière bénévole. Cependant, l’AG peut décider d’octroyer un salaire à ce dernier.

Les statuts: l’acte de base et le règlement de propriété

L’article 577-4 §1er oblige la copropriété à rédiger les statuts qui se composent d’un acte de base et d’un règlement de copropriété.

  • L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes ainsi que la fixation des quotes-part des parties communes.
  • Le règlement de copropriété contient la description des droits et obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et communes, les critères motivés et le mode de calcul de répartition des charges, les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale, le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de son renouvellement, ainsi que les modalités du renon éventuel de son contrat et les obligations consécutives à la fin de sa mission, la période annuelle de quinze jours pendant laquelle devra se tenir l’assemblée générale ordinaire de l’association des copropriétaires.

Les statuts doivent être actés par le notaire et transcrits au bureau de conservation des hypothèques. Le syndic doit veiller à l’existence de tels documents.

Le règlement d’ordre intérieur (ROI)

Il n’est pas obligatoire d’établir un ROI, la décision d’en constituer un est laissé à l’appréciation de l’AG. Un acte authentique, c’est-à-dire un document rédigé par un officier public tel qu’un notaire, n’est pas obligatoire. Un acte signé par l’AG suffit. Il a vocation à régir la vie quotidienne au sein de la copropriété (l’utilisation des parties communes, du parking,…) et l’organisation matérielle de l’AG (les modes de convocations à l’assemblée, le mode de recouvrement des charges,…).